Про вложение денег.

Деньги нужно не только заработать, но и как минимум сохранить, а как максимум суметь преумножить. Именно этим и приходилось заниматься с утра до вечера, так что даже написать новую статью не хватало времени. Зато сейчас могу поделиться мыслями о финансовых перспективах.

Издавна самым надежным способом вложения крупных денег являлась недвижимость (как комерческая, так и жилая). Возможно вам встречались сообщения или статьи о том, что рынок недвижимости Москвы (и других крупных городов) готов рухнуть. С одной стороны, я готов оспорить что будет какое либо серьезное или долгосрочное падение. С другой стороны, учитывая инфляцию, любое прекращение роста цен (в рублях) для меня невыгодно.

Поэтому пришлось очень тщательно отслеживать ситуацию на рынке. А она выглядит следующим образом...

Далее я по пунктам пишу основные реальные факторы которые могут влиять на стоимость квадратного метра в росссии.

• 1. Введение ПРОГРЕССИВНОГО налогооблажения для владельцев нескольких квартир (или в зависимости от лишних метров, или от времени между покупкой и продажей квартиры). В теории может вызвать увеличение предложений продажи на рынке. На практике, гораздо более вероятно повторение ситуации 90х годов, когда люди фиктивно разводились и оформляли квартиры на всех членов семьи. Или возможен второй, более привычный для россии вариант, когда цена квартиры вырастает на сумму налогов и других затрат, но (по желанию покупателя) цена может быть уменьшена при условии что в официальных документах будут фигурировать заниженные цены.
• 2. Запрет казино (игорных заведений). Крупные московские аналитики не учитывают этот пункт (и правильно делают, так как в столице это не актуально). В провинции на цену аренды или комерческой недвижимоси (а также естественно жилого фонда на первых этажах вдоль магистралей) апосредованно влияют именно владельцы игровых клубов. Владельцы игровых автоматов легко соглашаются на любые, даже явно завышенные цены, при условии что они получат хорошее место. Теперь представьте себе психологию обычного арендодатора:
• - Мой сосед сдал (продал) помещение по цене в ХХХХ долларов за квадрат?
• - Чем я хуже?

И соответственно цены растут, хотя на самом деле мало какой бизнес может похвастаться столь большой и стабильной прибылью. Соответственно теоретически при запрете игорного бизнесса в городах цены на комерческую недвижимость могут слегка упасть. Но практически хоть количество предложений на рынке комерческой недвижимости и возрастет, но недостаточно чтобы говорить о каком бы то нибыло падении.

Единственное, цены на аренду комерческих помещений могут слегка опуститься. Я много разговаривал с разными владельцами среднего бизнеса и все они в один голос говорят: “На данный момент выгоднее (и дешевле) купить помещение в кредит и выплачивать проценты, чем платить аренду”. С другой стороны, это показатель того, что цены на комерческую недвижимость могут существенно вырасти..

• 3. Цены на строй материалы, разрешения, работу строительных компаний сильно завышенны. Всем заправляют монополии. В теории, при гос регулировании этой области цены могут слегка упасть, и таким образом власть докажет свою заботу о народе (собственно иногда я начинаю подозревать что к шумихе о падении цен на недвижимость причастна какаято определенная партия.., если что, как полит технолог, скажу что это отличный шаг). На практике все иначе. Да, цены завышены. Но цены на материалы тут не причем. Себестоимость застройки района, включая все разрешения, ландшафтные работы, проводку всех инженерных сетей, строительства социальных обьектов и т.д. составляет в итоге примерно 400 долларов за квадратный метр жилой (или комерческой недвижимости). Для мелкого застройщика эта цифра будет примерно такой же, ибо с одной стороны получение разрешений, а так же строй материалы ему обойдутся дороже, но с другой стороны он экономит на инженерных сетях и социальных обьектах. Все. 400 долларов США это реальная себестоимость квадратного метра, при создании отчетности строительная компания естественно покажет совсем другие затраты. Поэтому цены на строй материалы уже практически никак реально не влияют на стоимость жилья. Цены устанавливает рынок. Да, рынок достаточно монополизирован. Но неужели кто то всерьез думает что этот рынок (хоть и опосредованно) не управляется государством? И при выборе между хоть каким то рынком с частичным гос управлением и полной государственной монополией я естественно предпочитаю рынок. Если вы считаете иначе, рекомендую почитать экономическую литературу по теме “Монополии и Корупция”.
• 4. Цена жилья сильно завышена. Покупателей практически нет. В теории, при отсутствии спроса на рынке, крупные инвесторы захотят зафиксировать прибыль и выбросят большое количество предложений что приведет к падению цен. На практике все выглядит иначе. Покупатели есть всегда. Всегда есть те, кому необходимо купить квартиру именно сейчас. Причем реальные покупатели (альтернативные сделки пока не рассматриваем) особо не выжидают, даже при условии что цены могут упасть: Квартира понравилась - надо брать именно эту, так как остальные хуже, хорошие варианты редкость и т.д. Есть деньги на покупку - надо провести сделку как можно быстрее так как деньги обесцениваются, а чего ждать от завтрашнего дня никто не знает. Денег на покупку не хватает, но есть возможность оформить ипотеку - надо воспользоваться пока есть хорошая работа, стабильность в доходах и предлагают выгодные условия. В общем покупатели будут всегда. Вопрос в их количестве. Покупателей сейчас мало, это правда. Но тем не менее на цены это практически не влияет. Большинство продавцов на вторичке это пожилые люди, которые далеки от рынка, которые привыкли что цены на жилье всегда растут, поэтому если баба Таня продала свою однушку за ХХХХт.р., то они продавать дешевле не будут, а сколько времени она будет продаваться их не волнует. На первичном рынке все еще проще.., цены контролируют застройщики, а им во первых торопиться с продажей ненадо, во вторых они коллективно могут двигать рынок в любую сторону, в третьих они очень грамотно контролируют вброс предложений на рынок. Так что давайте реально взглянем на вещи, кто готов сбросить цены? Старики - будут ждать до самой смерти! Строители - только при условии что вначале они поднимут цены до отметки когда квартиры будут стоять на протяжении нескольких месяцев, уже после момента сдачи. Ипотечники - это вообще самые несчастные люди в подобной ситуации ибо они снижать цену вообще не могут. Инвесторы - их не так много относительно остальных категорий, они весьма латентны, и обычно не имеют возможность или желание инвестировать во что либо иное. Спекулянты - их доля ничтожна, и основной доход идет от скорости оборота, так что на цены в долгосрочном периоде они влиять неспособны.
• 5. Появились альтернативные варианты вложения денег. В теории инвесторы и простые граждане, которые на протяжении многих лет вкладывали деньги исключительно в недвижимость, могут продать активы на хаях и переложится в акции, ПИФЫ, воспользоваться услугами доверительного управления и т.д. На практике, надежной альтернативы вложения столь крупных сумм нет. Давайте вспомним когда произошел очередной скачок роста цен? В момент когда началось падение доллара. Те кто не доверял МММ, рублям, и прочим прелестям отечественной экономики переложились в недвижимость и вызвали неплохой рост цен. Перекладываться обратно в долларыеврорубли эти люди не будут. ПИФам, акциям, вкладам да и вообще банкам в целом уже не верят, так как свежа память о разного рода пирамидах и кризисах. А риск уйти в минус на фондовом рынке несравнимо больше по сравнению с вариантом владения недвижимостью.

Вот наверное и все, что я хотел сказать о РН. Правда замечу что я все таки подумываю частично выйти из недвижимости. Правда куда переложиться еще не решил.

Чисто для статистики. На новостройках за месяц мы суммарно получили 3% дохода. На ПИФах за полтора месяца 11%. Но советовать играть на ПИФах не буду. Гарантий получить прибыль нет. Если вы ошибаетесь в точках входа или выхода то рискуете надолго уйти в минус. Единственное, что по сравнению с акциями риски меньше (и следить за ситуацией можно не так пристально).

Tags: real estate, investing, pif, money, деньги, недвижи